¿Te preguntas cómo las personas más ricas de EEUU hicieron sus fortunas? El año pasado, 33 multimillonarios de EE. UU. Hicieron su dinero con bienes raíces, según la lista Forbes 400. Si eso no abre tu apetito para finalmente entrar en el tren de las inversiones inmobiliarias, no sé qué lo hará.
Ahora que tengo tu atención, ¿Te sientes motivado para tomar acción? No hay ninguna razón por la cual no puedas terminar en esa prestigiosa lista de quién es quién. Por supuesto, todo comienza con encontrar los mejores tratos. Y aunque no existe una metodología garantizada, voy a compartir el modelo que Robert y yo hemos utilizado con éxito durante décadas.
Para nosotros, la fórmula ganadora es buscar propiedades que generen flujo de efectivo Y el potencial de ganancias por capital. ¿Por qué? Si bien no somos de “comprar y vender” (creemos en mantener nuestras inversiones mientras estén generando flujo de caja e ingresos pasivos), nos gusta tener opciones. Y algún día, podemos querer/necesitar vender, ¿No sería bueno hacerlo con fines de lucro? ¡Por supuesto! Así que vamos a cavar más profundo.
Dedica algo de tiempo por adelantado a determinar los criterios según los cuales todas las opciones de propiedad deben estar alineadas.
De esta forma, sabrás de inmediato si algo vale la pena que los investigues o no.
Por ejemplo, al principio de uno de mis sí-o-sí era que la propiedad estuviera cerca de mi casa. Es importante poder conocer muy bien ese barrio, lo que es mucho más fácil cuando tienes acceso. De hecho, mi primera inversión en bienes raíces estaba tan cerca que podía correr allí, y lo hice algunas veces a la semana para ver si habían otras casas en venta, cómo era el ambiente, si había cambios notables en el área, etc.
Cuando se trata de tu primera inversión, el tamaño sí importa, y creo firmemente que entre más pequeño, mejor.
Deberías invertir mucho tiempo y solo un poco de dinero en tu primer trato, sin embargo, muchas personas tienden a hacer lo contrario. Caramba, ¿Me pregunto por qué fallan? Cuanto menor sea la inversión, menos riesgo enfrentarás. ¿No es buena idea cuando estás en una curva de aprendizaje?
Busca propiedades con problemas.
¡Apuesto a que no esperabas que dijera eso! Pero, sinceramente, una de las mejores cosas que puedes encontrar es una propiedad con un problema que puedas resolver.
Cuando Robert y yo encontramos un edificio de apartamentos en Phoenix, con una tasa de vacantes del 37%, nos hicimos la siguiente pregunta: “¿Cómo podemos resolver este problema?” Resultó que la propiedad funcionaba como un hotel: Las personas podían alquilar un apartamento completamente amueblado por una semana a un año.
Sin embargo, nadie quiere estar en Phoenix en verano, por lo que la mayoría de las unidades permanecían vacantes durante esos meses. Hicimos nuestra investigación y convertimos la propiedad de alquileres de hoteles a corto plazo a apartamentos de alquiler a largo plazo. La tasa de vacantes pasó del 37% al 3% y el valor de la propiedad se disparó. ¡Estábamos ganando tanto en flujo de efectivo como en ganancias de capital!
Conviértete en un profesional en la lectura de pro-formas.
Un pro-forma es un tipo de estado financiero para una propiedad de inversión. Pero a diferencia de un estado de flujo de efectivo que representa ingresos y gastos actuales, un pro-forma es una proyección de ingresos y gastos anticipados.
La mayoría de las pro-formas no muestran los números operativos reales. Pregúntale al agente, ya que es su trabajo reunir la información en una pro-forma para comercializar la propiedad para potenciales compradores. Una vez que comprendas los elementos básicos, siempre podrás obtener la información que necesitas.
Los números en una pro-forma te indicarán si una propiedad califica para una posterior revisión. Si decides ir por la propiedad, entonces usarás los números de la pro-forma como punto de partida para el análisis financiero.
Negocie según los números, no las emociones.
Antes de comenzar a negociar, ten una cifra máxima, una cifra que no deberás pasar. Cuando lleguen a esa cifra, tendrás que retirarte del trato u obtener otras concesiones para que la compra de esa propiedad sea económicamente viable. Así que, no te enamores de la propiedad.
Debes estar listo para alejarte del trato si no puedes llegar a un entendimiento favorable con el vendedor. Estás en este negocio para ganar dinero después de todo.
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